L'amministratore di condominio:
un ruolo importante ma potenzialmente rischioso

L'amministratore/trice riveste un ruolo centrale nella vita di un condominio. Ciò ne fa spesso anche il principale bersaglio di critiche, perché accontentare tutti è un mestiere praticamente impossibile. D'altra parte il buon funzionamento e, non di rado, le sorti finanziarie di un condominio dipendono in larga misura proprio dalle capacità, dall'oculatezza e, soprattutto, dall'onestà di questa figura. I casi di appropriazione indebita, infatti, sono frequenti e ingenerano incertezza tra gli abitanti degli edifici condominiali. Scegliere bene l'amministratore e controllarne l'operato sono dunque condizioni fondamentali per vivere in serenità.

Chiunque può fare l'amministratore/trice, anche uno dei condomini, poiché attualmente per questa figura non esiste un albo professionale, con relativo obbligo di iscrizione. L'attività non è soggetta nemmeno a tariffe vincolanti. La nostra raccomandazione a questo riguardo è di concordare il compenso per iscritto insieme all'amministratore medesimo. Ma attenzione: non è detto che l'amministratore che presenta il preventivo più basso sia necessariamente il migliore. Trattandosi di una figura di fiducia, che ha accesso al patrimonio comune, la cosa più importante è che sia una persona onesta.

L'amministratore dura in carica un anno, alla scadenza del quale l'assemblea dei condomini può confermarlo o nominarne uno nuovo. La deliberazione viene presa a maggioranza dei presenti, laddove tale maggioranza deve rappresentare almeno la metà del valore dell'edificio.

I principali compiti dell'amministratore sono:

  • richiedere un codice fiscale per il condominio
  • aprire un conto corrente intestato al condominio
  • registrare tutte le entrate e le uscite
  • presentare, alla fine di ogni anno, il rendiconto della sua gestione
  • ripartire correttamente i contributi per le spese comuni a carico dei condomini e riscuotere i pagamenti
  • convocare un'assemblea dei condomini almeno una volta l'anno
  • attuare le deliberazioni prese durante tale assemblea
  • coordinare i lavori di manutenzione del condominio
  • presentare la dichiarazione dei redditi annuale.


L'amministratore opera in conformità al mandato dei condomini e raramente agisce in autonomia, assumendo direttamente le decisioni. Fanno eccezione alcuni casi, come ad esempio la necessità di evitare qualsiasi danno a persone e/o a cose.

La maggioranza qualificata dei condomini è richiesta anche per la revoca dell'amministratore: la relativa deliberazione è valida solo se appprovata con un numero di voti corrispondente alla maggioranza dei presenti, i quali rappresentino contemporaneamente almeno la metà del valore dell'edificio.

Spesso si giunge alla richiesta di revoca perché l'amministratore non adempie ai compiti attribuitogli, per esempio non suddivide le spese tra i condomini secondo i criteri prestabiliti, mette in conto spese troppo alte per fotocopie, traduzioni e ore di lavoro oppure preleva abusivamente denaro dal conto comune. La situazione è ancora più grave quando, come già accaduto, l'amministratore si serve dal conto condominiale per saldare fatture personali. Altra pratica illecita, ma purtroppo assai diffusa tra gli amministratori, è quella di incassare provvigioni dalle ditte fornitrici del gasolio per riscaldamento o dagli artigiani chiamati a svolgere interventi nel condominio.

Per i lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore chiede normalmente un compenso aggiuntivo pari al 3 % della loro spesa complessiva. In caso di dubbi sull'entità dei costi previsti, i condomini possono richiedere personalmente dei preventivi e confrontarli con quelli presentati dall'amministratore. Si rammenta infine che, oltre all'amministratore, sarebbe opportuno nominare sempre anche dei revisori contabili.

Foglio informativo WA76 - Situazione al 06/2005