ACQUISTARE ALL'ASTA

Possono usufruire dei mutui e dei contributi concessi dall'ordinamento dell'edilizia abitativa agevolata della Provincia di Bolzano, anche coloro che acquistano immobili ad uso abitativo all'asta in Tribunale.

Negli ultimi due tre anni il numero delle persone che hanno acquistato in Tribunale la propria abitazione è cresciuto notevolmente. Le vendite all'incanto che si svolgono presso i Tribunali sono una possibilità che i consumatori tengono sempre più in considerazione. Gli immobili (case, appartamenti) che vi si possono acquistare sono di proprietà di persone o società, che, hanno subito un procedimento di pignoramento oppure appartengono ad una persona fallita. Nel primo caso si parla di esecuzione immobiliare, nel secondo caso di esecuzione fallimento. Nell'uno e nell'altro caso il ricavato della vendita servirà a soddisfare i venditori. I vantaggi economici di chi acquista all'asta in Tribunale non sono pochi. Di regola i prezzi sono inferiori a quelli di mercato, ma si può arrivare anche a risparmi fino al 50%.

Il prezzo base è determinato dall'ordinanza di vendita del giudice dell'esecuzione, che si basa sulla relazione di stima di un consulente tecnico del giudice senza obbligo di conformarsi alla stessa. Se la prima asta è deserta, come non è raro che accada, il Tribunale rimette il bene all'asta riducendone il prezzo del 20% e così può accadere anche diverse volte.

Altro beneficio economico risiede nel fatto che non ci sono oneri di intermediazione, né notarili.

Altro vantaggio è la certezza e la veridicità dei dati e dei documenti: la perizia riporta oltre alle informazioni di carattere storico, edilizio ed urbanistico, anche gli eventuali abusi ed i relativi costi per sanarli.

Attraverso i quotidiani locali ci si può informare sulle aste. Ogni bando d'asta viene pubblicato sul B.U.R. (Bollettino Ufficiale della Regione) e su uno o più quotidiani locali nei quali viene specificato oltre alla data e all'ora dell'asta, anche i lotto in vendita, la loro descrizione e le modalità di partecipazione. Rivolgendosi in Tribunale alla Cancelleria Esecuzioni immobiliari si può anche consultare la relazione di stima dell'immobile. In caso di vendita all'asta nell'ambito di fallimento, il curatore è di norma disposto a mostrare l'immobile. Chi vuole partecipare all'asta deve presentare alla Cancelleria esecuzioni immobiliari o fallimentare una domanda scritta con un assegno circolare di norma pari al 10% o 20% del prezzo base d'asta a titolo di cauzione, entro le ore 12.00 del giorno precedente all'asta. Di regola va depositato anche un assegno pari al 15% del prezzo base d'asta a titolo di spese di registro.

Dopo che il giudice dichiara aperta l'asta, qualsiasi partecipante può effettuare un'offerta sulla base di un prezzo minimo indicato nell'ordinanza di vendita. I termini tra un'offerta e l'altra (tre minuti) vengono scanditi da un cronometro, per cui se nessun altro rilancia nei termini previsti, l'ultimo offerente si aggiudica l'immobile. Entro un termine che va dai 30 ai 60 giorni, l'aggiudicatario deve versare l'intero prezzo di aggiudicazione in cancelleria delle esecuzioni o al curatore del fallimento. I termini di deposito dell'intero prezzo sono perentori e se non si salda nei termini stabiliti dal giudice nell'ordinanza di vendita, si perde la cauzione.

Chi compra all'asta un bene è liberato da ogni posizione debitoria, ma l'effetto depurativo non vale per le spese condominiali. Chi acquista l'immobile è tenuto al pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 comma 2 Disp. att. c.c.).

Conviene, quindi, rivolgersi all'amministratore dello stabile in cui si trova l'immobile e verificare.

Relativamente alla liberazione dell'immobile bisogna premettere che mentre l'ex proprietario non ha alcun diritto di restare nella casa venduta all'asta, l'inquilino mantiene tutti i diritti che gli derivano dal contratto. Se chi acquista all'asta ha la necessità di entrare immediatamente nella casa è bene quindi, che faccia questa valutazione. Quando si acquista un immobile condotto in locazione si subentra nei diritti del locatore e bisogna attendere la scadenza del contratto per entrare in possesso dell'immobile. Il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.) costituisce titolo esecutivo per la liberazione dell'immobile. La domanda tavolare per l'intavolazione del bene e la cancellazione delle ipoteche, pignoramenti e degli altri pesi avviene a cura della Cancelleria.

Dr. Walter Cicalò già Cancelliere delle Esecuzioni Immobiliari presso il Tribunale di Bolzano

Foglio informativo: WA34 - Aquisto ad un'asta
Situazione al: 01/2003