La vendità della nuda proprietà


I motivi che consigliano questo tipo di contratto possono essere di varia natura (ragioni fiscali, ereditarie, o di sistemazione di determinati rapporti, ecc.).

Usufrutto a vita

Il diritto di usufrutto permette di mantenere il possesso dell'abitazione per tutta la vita o per un determinato periodo. L'usufruttuario può quindi abitare, dare in affitto e addirittura vendere l'usufrutto della sua abitazione.
L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).

Il valore dell'usufrutto a vita si determina con l'ausilio della sottostante tabella.

Età Usufruttuario Coefficiente Usufrutto % Nuda proprietà %
da 0 a 20 95,00 95,00 5,00
da 21 a 30 90,00 90,00 10,00
da 31 a 40 85,00 85,00 15,00
da 41 a 45 80,00 80,00 20,00
da 46 a 50 75,00 75,00 25,00
da 51 a 53 70,00 70,00 30,00
da 54 a 56 65,00 65,00 35,00
da 57 a 60 60,00 60,00 40,00
da 61 a 63 55,00 55,00 45,00
da 64 a 66 50,00 50,00 50,00
da 67 a 69 45,00 45,00 55,00
da 70 a 72 40,00 40,00 60,00
da 73 a 75 35,00 35,00 65,00
da 76 a 78 30,00 30,00 70,00
da 79 a 82 25,00 25,00 75,00
da 83 a 86 20,00 20,00 80,00
da 87 a 92 15,00 15,00 85,00
da 93 a 99 10,00 10,00 90,00

Calcolo del valore dell'usufrutto

Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 200.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall'01.01.2010 è del 1,00 %), si ottiene così
  • la rendita annua = euro 200.000 X 1,00 % = euro 2.000.
La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 51 anni)
  • = euro 2.000 X 70 = euro 140.000 (valore dell'usufrutto).

Calcolo del valore della nuda proprietà

Lo si ottiene per differenza. Nell'esempio: euro 200.000 - 140.000 = euro 60.000. Rimanendo nell'esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 200.000) incasserebbe euro 60.000, mantenendo la disponibilità dell'appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell'appartamento, deve aspettare la morte dell'usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 200.000 al prezzo di euro 60.000.

Contratto di vendita della nuda proprietà

Oltre a quanto previsto per la vendita della proprietà intera, questo contratto può prevedere le modalità del pagamento delle spese per il mantenimento dell'immobile (es: le spese straordinarie a carico del nudo proprietario) e le garanzie a tutela del nudo proprietario (mantenimento in buono stato dell'immobile, divieto di cessione del diritto di abitazione a terzi, ecc.). Per questo motivo è necessario farsi consigliare.


Foglio informativo: WA26
Situazione al 06/2010